В современном мире, и особенно в период глобальных экономических потрясений (кризисов), перед населением особо остро встаёт так называемый «жилищный» вопрос, о котором упоминал ещё Михаил Булгаков в своём бессмертном произведении «Мастер и Маргарита»: «Люди, как люди… обыкновенные люди… квартирный вопрос только испортил их…». В данной статье мы рассмотрим варианты ответа на него - в части купли-продажи недвижимости, а именно - какие бесхитростные рекомендации и пожелания стоит выполнить, чтобы в большей степени обезопасить или свести к минимуму вышеуказанные риски, способные не только лишить вас недвижимости или денег, но и ввергнуть в пучину сложных и длительных судебных разбирательств, так или иначе, с этим связанных! Конечно 100%-ной гарантии не даст вам никто, но поверьте – дополнительная информация и элементарная бдительность ещё никому и никогда не повредила!

Начать стоит с того, собираетесь ли вы заниматься куплей-продажей самостоятельно или через посредников? В первом случае есть возможность сэкономить на стоимости этих услуг, но обычно только в случае, если: у вас нет денег на эти услуги (например, на услуги риэлтора); вы уверены в собственных силах и возможностях, готовы понести возможные риски и вытекающие из этого последствия; у вас есть время, желание и возможности активно и реально этим заниматься; если имеются определённые навыки поиска и/или размещения информации о спросе/предложении интересующей недвижимости, рынка купли-продажи жилья и анализа процессов, происходящих на нём.

В противном случае рисковать не стоит, так как потерять в таком случае гораздо легче, чем приобрести (потерять - деньги/время, приобрести - не лучший вариант по завышенной цене, либо получить различного рода и характера проблемы, казалось бы, на пустом месте, то есть «из ничего» - с регистрацией, внесением изменений в документацию о перепланировке/переоборудовании, с объявившимися откуда ни возьмись хозяевами/наследниками/арендаторами и т.д.). Конечно, услуги хорошего риэлтора обычно недёшевы, но настоящий профессионал с безупречной репутацией старается реально «отработать» расходы: путём анализа многочисленных баз спросов и предложений, поиска действительно выгодные и подходящих вариантов из них. Он прекрасно осведомлён о многих «тонкостях» этого непростого ремесла: о существующих вариантах планировки и площадей жилья, способах и вариантах его приобретения (включая работу с банками по кредитам, ипотекам, рефинансированию и т.д.); современных требованиях, предъявляемых к правоустанавливающим и техническим документам на объекты недвижимости, и о многих других имеющих далеко не последнее значение вещах. Также не забывайте о существовании на каждый объект недвижимости в органах юстиции регистрационных дел, содержащих все необходимые сведения о первичных/вторичных регистрациях права собственности/аренды сроком более года и не только, а также о субъектах этих прав.

Имейте в виду, что «на помощь» вам в части дополнительных мер безопасности могут прийти и нотариусы, и адвокаты (профессиональные юристы). Нотариусы заверяют как непосредственно сделки купли/продажи жилья, так и договоры мены, дарения и многие другие (например, соглашения супругов о разделе совместно нажитого имущества – брачные договоры, или договоры займа денежных средств под залог недвижимости и т.д.); также проверяют правоустанавливающие документы; удостоверяют факт уплаты денежных средств до/при заключении сделки, наличие/отсутствие обременений (залогов/арестов); а также способны по некоторым сделкам проводить их электронную регистрацию непосредственно в нотариальной конторе, что очень удобно и современно. Не стоит забывать, что согласно требованиям действующего законодательства нотариальное удостоверение сделки купли/продажи недвижимого имущества не является обязательным, хотя и желательно. От нотариального удостоверения сделки возможно отказаться лишь в случаях: отсутствия денежных средств на это; полной уверенности, что сторона сделки (обычно продавец и/или его представитель), после подписания договора купли-продажи добровольно явится на обязательную регистрацию сделки в ЦОН, так как в противном случае без суда произвести необходимую по закону регистрацию не получится, а это время/нервы/деньги!

Также и услуги адвоката могут оказаться совсем не лишними, причём, как в части консультаций по требованиям законодательства РК при подготовке к сделке и/или её сопровождению, так и непосредственно в части её сопровождения/заключения/регистрации. Знайте, что адвокаты реально и объективно осведомлены о практике ведения гражданских и уголовных дел, так или иначе связанных с вопросами купли/продажи недвижимости, то есть, они всегда смогут вам доходчиво, полно и мотивированно ответить на вопросы «Что и как НЕ НУЖНО делать, чтобы не нарушить гражданское и/или уголовное законодательство с вытекающими из этого последствиями? И каким образом следует поступать в том или ином случае?». Вам будут гарантированы профессионализм, конфиденциальность и индивидуальный подход!

Но некоторые несложные мероприятия профилактического характера рекомендуется выполнить и самостоятельно. Так, перед куплей или продажей недвижимости не лишним будет проверка наличия и соответствия требованиям закона правоустанавливающих документов (договора купли/продажи/мены/дарения/приватизации/легализации и т.д., сведений о собственнике, технического паспорта, соответствия площадей и т.д.), причём, как непосредственно, так и путём получения справки о зарегистрированных правах (обременениях) на объект недвижимости (для собственника справка бесплатна и получается в ЦОНе при предъявлении документа, удостоверяющего личность и указания адреса объекта недвижимости; для иных лиц возможно её получение у нотариуса или у адвоката путём подачи адвокатского запроса). Данная справка содержит актуальные сведения о собственниках на момент её получения, датах их рождения и ИИНах, наименовании и дате регистрации правоустанавливающих документов, а также о залогах и/или арестах на объект недвижимости или их отсутствии, запретах на регистрацию/перерегистрацию и т.д.

Никто не отменял простую и гениальную возможность пообщаться с соседями покупаемой/продаваемой квартиры или дома, с сотрудниками обслуживающих жилищно-коммунальных организаций, КСК и т.д. Всё дело в том, что обычно «проблемные» квартиры/дома часто у всех на виду/слуху (как правило, из-за наличия большой и длительной задолженности по коммунальным платежам; многочисленных нелестных отзывах о прежних хозяевах недвижимости; из-за «визитов» полиции/скорой медицинской помощи/пожарной службы).

Также даже и на сайте такой любимой горожанами газеты-еженедельника «Информ-Вест» может содержаться информация о прежних куплях/продажах данной квартиры/дома (по описаниям, району, телефонам, включая сотовые номера); утерях/розыске/восстановлениях правоустанавливающих документов и т.д. Не лишним будет найти и по возможности, лично пообщаться с собственником/собственниками недвижимости, так как они могут оказаться: умершими; за пределами Республики Казахстан; не единственными наследниками; несовершеннолетними (когда требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства и т.д.); в невменяемом и/или в болезненном состоянии или вовсе быть осужденными, содержащимися в местах лишения свободы и из-за этого быть сильно ограниченными в большинстве своих обычных прав, в том числе и при заключении сделок с недвижимостью.

Конечно, перечень вышеуказанных мер и рекомендаций далеко не исчерпывающий, но следует понять одно: если ещё до заключения сделки с недвижимостью у вас возникают какие-либо неразрешимые сомнения или вопросы, то по возможности лучше от её заключения отказаться. Естественно, если при этом вы не связаны обязательствами типа задатка перед кем-либо, но и задаток не гарантирует 100%-ное заключение сделки купли-продажи недвижимости, обеспечивая её лишь денежной суммой задатка, которая, кстати, в определённых, установленных законом, случаях при наличии необходимых и достаточных доказательств может быть в том или ином денежном размере быть взыскана по решению суда, включая сопутствующие этому процессуальные издержки (судебная госпошлина и/или представительские расходы).

Как говорится: «Предупреждён – значит вооружён»! Надёжных и безопасных вам сделок с недвижимостью, терпения и удачи!

Адвокат Северо-Казахстанской областной коллегии адвокатов

Баранов Дмитрий